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内外赋能之下 大发地产提速增效

2021-01-12 15:02:48 来源:壹点网

今年,是大发地产上市的第二年。

借助资本的力量,这两年里,大发地产的发展速度势如破竹。哪怕是全行业基本都被影响的2020年上半年,大发地产依然保持着的同比增长58%规模增速。

而大发地产亦明白戒骄戒傲的生存守则,在规模之外,持续优化营销管理体系、巩固长三角深耕战略、不断改善财务结构,为实现更持久的增速,孕育内力。

分享长三角市场与价格红利

全年目标或将超额完成

从大发地产上半年的销售区域分布来看,其2020年上半年112.08亿元的合同销售金额大部分来自于大发一直深耕的长三角市场——合同销售额占比高达86%,合同销售面积占比77%。从城市分布来看,温州、宁波、杭州、合肥、常州五个城市,以此位列大发上半年业绩贡献的前五名。

若按全年目标销售额增长15%计算,大发地产上半年已完成全年目标242亿元的46%。下半年,大发计划总可售货值约318亿元,已为目标的实现做好了充沛的供货基础。

且由于今年1-6月,长三角区域房价累计上涨2.72%,按年同比上升1.66%。大发地产上半年的合同销售均价同比也增长了16%,达到13996元/平方米,为未来的利润提前打开了空间。

坐享长三角区域红利的同时,大发地产进一步明确了“1+5+X”的布局体系——在深耕长三角地区核心区域的同时,辐射到成渝、中部、西部、环渤海、粤港澳大湾区5大城市群,并战略性地持续关注其他具高发展潜力的重点城市。

在这样的布局战略下,2020年上半年大发地产共购入16块新地块,估计总规划建筑面积约190万平方米,平均地价为约5974元/平方米。

在大发地产新获取的土储中,约有73%位于长三角区域,其中包括苏州、常州、温州、宁波、南通、南京、无锡、芜湖这些长三角重点及潜力城市。此外,大发还落子了重庆、成都两个成渝都市圈的最核心城市,持续优化全国版图。

截止2020年6月30日,大发地产总土储建筑面积约650万平方米,总土储货值约910亿元,其中长三角区域占比84%.3%,成渝地区占比8.7%。从城市能级分布里看,总土储货值在优质一二线城市的占比约80%,且总土储平均土地成本约4890元/平方米,合理的土地成本有力助推后续的盈利增长。

平衡现金与杠杆管理

下半年将实现利润反弹

长三角房地产市场的高度市场化与活跃度,也保证了大发地产的营收与利润水平。

报告期内,大发地产2020中期派息每股人民币0.034元,持续兑现股东回报。

据首席运营官兼高级副总裁冷俊峰介绍,大发地产的项目平均开盘周期6个月以内,现金流平均回正周期12个月以内,“快周转”模式战略成熟。

但受疫情影响,上半年行业停工期延长,施工进度延缓,一定程度上耽误了交付进度和结转利润。据悉目前大发已在全力加快项目建设,保证交付进度。且上半年里,大发地产已售未结在230亿左右,权益比例50%左右,随着后续加快结转进度,预计全年结转收入与去年同期相比将可实现20%以上增长。

此外,据大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江透露,上半年,大发地产结转面积27-28万平方米,下半年结转项目的锁定面积60万平方米,基本是上半年的2倍,且随着合肥、温州、徐州等较高毛利项目结转收入恢复,单价水平略有提高,利润也将增长,有信心净利润水平回到历年的平均水平。

而要促进高质量的均衡增长,自然也离不开现金和杠杆的平衡管理。

自上市以来大发融资渠道拓展,并成功发行境外债,今年于1月、-7月共发行了两笔美元票据,总计3.5亿美元。

截至6月30日,截至6月底,大发地产总资产335.67亿元,较去年末增长21.2%;总有息债务规模达109.6元;期末现金及银行结余总额(包括受限制现金及已质押存款)约57.93亿元,较去年末增长23.4%,现金短债比为1.2,短债偿债压力基本可覆盖;净负债率从2019年末的77.8%,下探6.1个百分点至71.7%,债务结构持续优化。

对于集团未来的杠杆保持目标,首席财务官兼高级副总裁罗俊在业绩会上表示,未来会严格控制投资和回款的比例(上半年的回款同比增长为80%),同时投资也从项目视角转到股东视角,重点拓展高周转和股东回报高的项目。

“会进一步加强与其他房企的合作关系,不断引入权益资本,降低财务风险。未来,公司的净资本负债率会保持在80%以内。”

“精总部,强区域”

组织能效聚力提升

今年对于大发地产来说,还是集团的运营管理转型年。

上半年里,大发地产对组织架构进行重组变革,完成区域的合并与升级——将原本的8大地区公司精简合并为6个区域公司,即环沪区域公司、华中区域公司、浙南区域公司,江苏区域公司、浙北区域公司以及西部区域公司,优质资源得到重组,区域力量日趋集中。同时,大发地产还设立了“总部-区域-项目”2.5级扁平化管治架构,提高组织抗风险能力、提升组织效能。

此外,大发地产还继续坚持“两高两有”(高效率、高品质、有利润、有贡献)四项基本原则,坚守运营模型,进一步夯实运营管理“6611”项目运营管控体系(即6个关键会议、6大停止点、1套全景计划管理体系、1套全周期风险管控体系),确保过程管控,进一步提升运营效率,保证经营业绩落地。下半年继续围绕冲指标、保供货、保现金流、提利润、保竣备、保交付六大维度进行加速发展。

随着,这些运营体系的提前梳理,都将为大发地产更长远的发展保驾护航。

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