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《商品房预售合同》格式条款发生争议,该如何处理?

2022-04-24 13:38:00 来源:工人日报

购房者与开发商签订的《商品房预售合同》为格式条款,双方一旦就合同条款内容发生争议的,该如何处理?

事件:因逾期办证购房者要求违约金

2018年10月,狄某与开发商签订《商品房预售合同》,以146万元的价格购买了开发商出售的一处商品住宅。根据合同约定,购房人逾期付款的,应当按日计算向开发商支付逾期应付款万分之一的违约金;开发商在2019年5月1日前向购房人交付房屋,并在交房后365日内给购房人办证,如因开发商的责任未能如期办证的,自逾期办证之日起每满一年,开发商向购房人支付已付房价款千分之一的违约金。

合同签订后,狄某向开发商支付了全部购房款,开发商于2019年7月交付了房屋。2021年4月,狄某才拿到房产证。此后,狄某将开发商诉至法院,要求其支付逾期办证的违约金,请求以房款为基数,参照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算。

开发商认为,办证逾期不足一年,无需支付违约金,并认为狄某要求的违约金计算标准没有合同依据。

裁决:开发商逾期办证构成违约

法院经审理后认为,《商品房预售合同》是开发商为了重复使用而预先拟定的合同,在开发商不能证明其在订立合同时就合同条款与买受人进行了协商的情况下,相应条款属于格式条款。

根据《民法典》第四百九十六、四百九十七、四百九十八条规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的,格式条款无效。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

此外,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第九条规定,民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。

本案中,《商品房预售合同》中的逾期办证违约金条款,仅约定了逾期办证超过一年时的违约金如何计算,对于逾期办证不足一年时的违约金未作明确约定。法院认为,依据狄某与开发生签订的格式条款,逾期办证违约金较之于逾期付款违约金,存在不合理地减轻开发商责任、限制购房人主要权利且与购房人有重大利害关系的情形。因开发商未举证证明其在订立合同时,采取合理的方式提示购房人注意了该条款,故按照民法典的规定,该条款不成为《商品房预售合同》的内容,《商品房预售合同》相当于没有就逾期办证的违约行为明确约定违约金。最终,法院判决开发商逾期办证构成违约,违约金以146万元的购房款作为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息。

标签: 商品房预售合同 格式条款 条款内容发生争议 逾期办证

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